martes, 2 de febrero de 2010

LA COPROPIEDAD EN EL DERECHO ESPAÑOL

Por lo que he sondeado en foros que he encontrado gracias al buscador por referencia, google, he llegado a la conclusión que la copropiedad no es un concepto que esté muy claro, por eso creo conveniente dar alguna pincelada para clarificar los aspectos más difusos. Eso sí, no se preocupen, que no soltaré ninguna parrafada doctrinal sobre las diferencias entre las comunidad romana de bienes y la comunidad germánica de bienes, que gustan ofrecer en la Universidad. Más bien, intentaré ser lo más claro y conciso posible.

Para empezar, y como parece razonable deducir, el Código civil español (en adelante CC) ha adoptado la comunidad romana, que consiste en que varias personas pueden ser titulares de un mismo bien pero adjudicándose cada uno de ellos una cuota de participación o ideal. Así cada copropietario lo es de una parte indivisa. Y como parte indivisa puede disponer de ella libremente. Tiene cierta analogía con las acciones de una Sociedad Anónima o las participaciones en las Sociedades Limitadas.

Una de las principales cuestiones relevantes en un condominio es la gestión ordinaria. Como sabrán las personas que conocen el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, todos los propietarios están obligados a contribuir a su mantenimiento pagando las cuotas correspondientes. Pues, como quiera que el legislador ha incluido en el Título de la comunidad de bienes la propiedad horizontal, desarrollada por la Ley de Propiedad Horizontal (no es baladí que, en su artículo 1, se disponga que regulará la “forma especial de propiedad establecida en el art. 396 del Código Civil...”), algo similar ocurre con las comunidades de bienes, por lo tanto, durante el tiempo que permanezca la comunidad de bienes, todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común (art. 395 CC). Por supuesto que tampoco puede ningún condueño, sin consentimiento de los demás, podrá hacer alteraciones aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos (art. 397 CC).En cuanto a la administración ordinaria, el 398 CC, los acuerdos se adoptarán por mayoría, que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, no obstante si, por no haber mayoría o por ser gravemente perjudicial a los interesados, el Juez acordará, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar a un Administrador.

Por otra parte, lo que siguiente que se precisa responder es la pregunta de si se puede hipotecar una parte de propiedad o si un condueño puede enajenar su parte. Pues bien, el art 399 CC, lo deja muy claro: “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla...” Por supuesto, concluye que “el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad”. Por ello es importante determinar la cuota ideal, porque de lo contrario, de acuerdo con el art. 216 del Reglamento Hipotecario, “no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad que cada finca, porción o derecho deba responder.” Esta posibilidad de hipotecar una parte alícuota de una finca no implica que las entidades financieras acepten realizar la operación.

Otra cuestión a dilucidar es ¿qué pasaría si un condueño no quiere continuar en la comunidad? Pues sencillamente en aplicación de los arts. 400 a 406 CC, y dado que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la comunidad (400 CC), se procederá a su división, si fuere posible, o se procederá, en caso de que ninguno de los otros copropietarios le comprase su parte, a la división judicial, siguiendo unos trámites similares a la división judicial de la herencia.