BREVE ANALISIS DE LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En esta entrada voy a analizar el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Aunque se regulan otros aspectos como la Ley de Propiedad Horizontal o la Ley de Haciendas Locales, me voy a limitar sólo a lo que toca la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que son los procesos arrendaticios.

Así pues, como ya viene siendo habitual, el actual Gobierno, siguiendo en la línea de sus predecesores, hace un abuso excesivo del Decreto Ley, aprobando con ello normas legales que, aunque pretendan justificarlo, no cumple con los requisitos del art. 86 de la Constitución, que exige que sólo puedan aprobarse en casos de "extraordinaria y urgente necesidad" y "que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general." Y, en mi opinión, no sólo no existe ni la extraordinaria y urgente necesidad y afecta, con esta medida afecta a un derecho recogido en el Título I como es el derecho a la propiedad privada.

Dicho esto, a la vista de las reformas operadas el citado Real Decreto Ley, que abusa excesivamente, por cierto, del copia y pega, aumenta el plazo de prórroga obligatoria para el arrendador de 3 años a 5 años si es persona física y 7 años si el arrendador es persona jurídica, tal y como consta en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás artículos en donde se referencia el plazo de prórroga forzosa como los arts. 9 16, 18, 19 o 20.

 Las demás modificaciones son:

1º El carácter imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 4), que se establece para los alquileres de viviendas, tiene una excepción para aquellas viviendas que superen los 300 metros cuadrados o "en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.". En estos casos, se rige la voluntad de las partes. Desconozco qué criterio han usado para establecer el límite de los 300 metros cuadrados de la vivienda. Se deduce que el Gobierno presupone que los que alquilan estas viviendas tienen un poder adquisitivo elevado, pero no es lo mismo alquilar una casa de 300 metros cuadrados en un pueblo de la zona rural de Asturias que en un chalet en la Moraleja.

2º En el artículo 5, donde se señalan las exclusiones a la aplicación de la Ley, en la letra e), se añade la expresión "o por cualquier otro modo de comercialización o promoción", quedando de la siguiente manera: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística." Sinceramente, no veo la necesidad de incluir este matiz en un  Decreto  Ley. Esto se podría haber incluido en la tramitación de un proyecto de ley.

3º Se añade, en el apartado tercero del artículo 9, una excepción de causa de fuerza mayor para no indemnizar al inquilino en el supuesto de que el arrendador hubiera ejercido su derecho de no prorrogar el contrato transcurrido el primer año de contrato en el caso de que necesitase la vivienda para sí o para un familiar (primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial) y en el plazo de tres meses no ocupase la vivienda. Lo más sorprendente de la redacción que ha dado el Gobierno es que incluye como arrendador, en este supuesto, a las personas jurídicas. Así se puede leer: "...según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica,..." Pero, y tomándolo con un poco de humor, no sabíamos que las personas jurídicas tuvieran vivienda, además de parientes en primer grado o cónyuge. En fin, una demostración más de la chapuza de la reforma. Eso sin contar que muchas de las reformas que han incluido son copia y pegas de la anterior redacción, con la salvedad de algún apartado que modifican algo.

4º En el artículo 10 se añade que, en el caso de que transcurrido el plazo de cinco o siete años de contrato, en el caso de que no se comunique con 30 días de antelación la intención de no renovarlo el contrato se prolongará necesariamente por otros 3 años, en lugar del año que establecía la redacción anterior.

5º En el artículo 18 se añade un tercer párrafo al primer apartado, que consiste en limitar los efectos de la actualización de la renta, en los supuestos de renta reducida, al no poder exceder del resultado de aplicar "la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato".

6º En el artículo 19 (elevación de rentas por mejora), además de incluir los plazos de 5 y 7 años de duración del contrato, se añade un apartado 4, por el que, previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán realizar obras de mejora e incrementarse la renta sin que implique la interrupción de del período de prórroga del artículo 9 o de la tácita del art. 10.

7º En el artículo 25, derecho de adquisición preferente, en el apartado 7, que dispone que no habrá lugar a tanteo y retracto en los casos  de la venta de la vivienda se realice conjuntamente con todo el inmueble, se añade lo siguiente: "En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos."

8º En el artículo 36, la fianza, que además de incluir los plazos de 5 y siete años, y mencionar a las personas jurídicas como arrendadoras, se añade un segundo párrafo al apartado 5, limitando la garantía adicional a dos mensualidades de renta.

Estas modificaciones son de aplicación a los nuevos contratos. Los anteriores se regirán por el régimen jurídico vigente en el momento de su aprobación sin perjuicio de que las partes puedan pactar adaptarse a la nueva normativa.

Por último, he de mencionar las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil con respecto al desahucio por falta de pago. La primera de ellas, el artículo 441, añade un apartado 1 ter, en el que se obliga al arrendador, cuando remita requerimiento de pago, a informar al arrendatario de "la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad", pudiendo "el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica". Alzándose la suspensión cuando haya transcurrido dicho plazo. Además en el art. 549.4, se exige que para ejecutar el desahucio por falta de pago o por resolución del contrato que se hubiera procedido conforme al apartado 1 ter del 441, anteriormente citado.

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EL GOBIERNO DEL POR PRIMERA VEZ

El señor Rodríguez Zapatero ha conformado un Gobierno que se puede calificar de "por primera vez" porque, según él, es la primera vez que hay Ministra de Defensa; es la primera vez que hay más Ministras que Ministros; es la primera vez que hay un Ministerio de Igualdad; y es la primera vez que hay una Ministra que tiene 31 años. Que lo hubiesen dicho los medios de comunicación, no pasaría de ser algo habitual, pero que lo diga la persona que ha diseñado su composición da un indicio bastante claro como para poder afirmar que, el feminismo del que tanto presume, sólo es una careta. Es decir que no ha nombrado a 9 mujeres porque confíe en su valía sino que lo ha hecho con la única intención de hacer propaganda.

Es más, y no me cabe duda alguna, que las cuotas están haciendo un daño terrible a la mujer, se le está diciendo que necesitan de cuotas para poder prosperar, cuando sin ellas, por ejemplo, iban aumentando progresivamente su presencia en el Consejo de Ministros. Desde que Matilde Fernández fuese Ministra de Asuntos Sociales y Rosa Conde, Portavoz del Gobierno, en 1989, hasta las 5 Ministras nombradas por Aznar en su último Gobierno formado en 2003, destacando la primera titular de Asuntos Exteriores de la Historia de España, Ana Palacio, han ido incrementando su importancia en los sucesivos Gobiernos. González sólo tuvo como máximo a tres ministras y Aznar empezó con cuatro, una de ellas Margarita Mariscal de Gante, como primera y única Ministra de Justicia. También sin cuotas han llegado a presidir a la vez las dos Cámaras de las Cortes Generales. Y lo que estoy seguro de que si no nombró para dirigir una de los Cámaras a una mujer fue porque Aznar se anticipó; y dentro de las carteras importantes, tanto Asuntos Exteriores como Justicia, si no ha nombrado a ninguna Ministra fue porque Aznar se anticipó. Así que, para presumir de feminista, elegió Defensa.

Otro de los aspectos a destacar es que continúen 12 Ministros de los 17 del nuevo gabinete, de esos 12, 9 en las mismas carteras, 2 en refundiciones y 1 que cambió. Esto impide la oxigenación necesaria que todo Ejecutivo requiere, sobre todo cuando tiene algunos que están bastante quemados. Pero bueno, el tiempo dará y quitará razones.

EL NUEVO GABINETE

María Teresa Fernández de la Vega, Vicepresidenta 1ª y Ministra de la Presidencia: de su anterior Gobierno, ha sido de lo mejorcito que ha tenido, con lo que es normal que continúe.





Pedro Solbes Mira, Vicepresidente 2º y Ministro de Economía y Hacienda: Buen Ministro pero que, como la anterior legislatura, va a tener que lidiar con el favorito del Presidente, Miguel Sebastián.




Miguel Ángel Moratinos Cuyaubé, Ministro de Asuntos Exteriores y Cooperación: Es de los que no tenía que continuar, porque su gestión al frente de la diplomacia española ha sido pésima. Para mí, Trinidad Jiménez lo haría muchísimo mejor.




Carme Chacón Piqueras, Ministra de Defensa: Como titular de Vivienda, vino condicionada por las necedades de su antecesora. El tiempo dirá cómo la hará como primera Ministra de Defensa. Aunque confíe en ella, la nombró para el puesto para vender, como está ocurriendo, que es el primer Presidente que nombra a una Ministra de Defensa, ya que otras carteras como Asuntos Exteriores o Justicia fueran ya ocupadas por féminas, y en Interior necesita a Rubalcaba.


Alfredo Pérez Rubalcaba, Ministro del Interior: No debería de continuar si se exigiese políticos que no mientan. Su gestión se ha centrado en la negociación con ETA y por reducir la siniestralidad en las carreteras.





Mariano Fernández Bermejo, Ministro de Justicia: Es de los que pertenecen al Gobierno que menos talante tiene, es, sin lugar a dudas, un impresentable que se hizo el machito en la huelga de Justicia durante dos meses, para que, al final, les diese todo lo que pedían los funcionarios. Para gestionarlo como lo hizo, en una semana se podría haber finiquitado el conflicto. Tendría que haber sido sustituido, por ejemplo, por la nueva Ministra de Vivienda.


Celestino Corbacho Chaves, Ministro de Trabajo e Inmigración: No sé como lo hará pero está hecho con el mismo patrón que Montilla, es un político profesional que ni título académico ni dónde caerse muerto fuera de la política.




Magadalena Álvarez Arza, Ministra de Fomento: Es otra de las que no debería continuar, su gestión como sus modos, pese a lo que diga Pepiño Blanco, han sido nefastas.



Mercedes Cabrera Calvo-Sotelo, Ministra de Educación, Política Social y Deportes: Heredó de la gestión de su antecesora, María Jesús Sansegundo, y ésta siguió órdenes del Presidente del Gobierno.



Miguel Sebastián Gascón, Ministro de Industria, Turismo y Comercio: El ojito derecho de Zapatero(o izquierdo, si de esta manera está más contento) fue uno de los causantes de que España haya sido sancionada por la Comisión Europea en todo la crisis de la OPA a Endesa. También es conocido como Miguel Sevaahostiar, en referencia al castañazo que se iba a pegar, y se pegó, en las municipales pasadas. Su exceso de protagonismo va a dar más de un dolor de cabeza a Solbes.

Elena Espinosa Mangana, Ministra de Medio Ambiente, Medio Rural y Marino: Tuvo una primera intervención en Europa como titular de Agricultura de las que hacen afición. Su falta de humildad y su negativa a dejarse asesorar por Arias Cañete, costó muy caro al campo español. El resto de su mandato pasó desapercibida. No veo, por otra parte, muy acertada la fusión realizada por Zapatero de los Ministerios de Medio Ambiente y Agricultura.

Elena Salgado Méndez, Ministra de Administraciones Públicas: Antes conocida como la Ministra de las prohibiciones, cuando ocupó Sanidad. Desde que está en su actual Ministerio, pasa bastante desapercibida.



César Antonio Molina Sáncez, Ministro de Cultura: El mejor titular de esta cartera desde que preside el Gobierno Rodríguez Zapatero, cosa obvia partiendo de que su antecesora era la que parió lo de "ni Pixie ni Dixie", entre otras cosas.



Bernat Soria Escoms, Ministro de Sanidad y Consumo: Muy partidario de la cultura de la muerte y de ampliar el aborto, pero eso es cosa del partido que sustenta al Gobierno. Mejor que su antecesora, la ahora titular de AAPP.



Beatriz Corredor Sierra, Ministra de Vivienda: Personalmente creo que es una mujer muy preparada, ya que es registradora de la Propiedad, pero tiene un Ministerio que constitucionalmente no tiene competencias puesto que Vivienda es competencia exclusiva de las Comunidad Autónoma. Este Ministerio fue creado con dos claras intenciones: la primera, colocar a una mujer en el Consejo de Ministro para presumir de feminista; y la segunda, vender una nula gestión en un tema de interés ciudadano. Yo, personalmente, la colocaría en Justicia.


Cristina Garmendia Mendizábal, Ministra de Ciencia e Innovación: Creo, a priori, que lo hará muy bien en su cartera, si la dejan claro.




Bibiana Aído Almagro, Ministra de Igualdad: Ministra de cuota que le sirve para completar el equipo femenino y para presumir de nombrar a una persona tan joven. El Ministerio de Igualdad lo único que va a provocar es un gasto innecesario, tendría que, en todo caso, estar incluido en una cartera de Asuntos Sociales, si se quiere dar prioridad a la política de igualdad.

OTRO FIASCO EN POLITICA DE VIVIENDA

Si el viernes criticaba el fraude que suponía el préstamo hipotecario subvencionado por el Ministerio de Vivienda, hoy toca hablar de los efectos de los 210 € de la ayuda al alquiler. Esta ayuda que la Ministra Chacón se apresuró en sacar antes de las elecciones está generando una escalada de precios en los pisos de alquiler como ya han denunciado medios de comunicación como Tele 5 o La Nueva España.

Ahora, después de entrar en vigor la susodicha ayuda, los propietarios incrementan el precio en el mercado para alquilar sus pisos. A la cantidad que antes exigían les han sumado los famosos 210 €. Es decir, si antes para poder firmar un contrato de arrendamiento te comprometías, pro ejemplo, a abonar 450 €, ahora hay que incrementar dicha cantidad un 46,66 %. Pero lo más grave es que no ha servido para beneficiar a los jóvenes que quieren emanciparse alquilando un piso. Esto, lo que realmente supone, es convertir al futuro inquilino en un intermediario entre el Ministerio y el propietario.

En fin, esto es el resultado de andar haciendo la demagogia, como ha ocurrido con la Ley Penal del Menor, la Ley Orgánica 1/2004 o, entre otras, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (por el que sólo se obliga a contratar seguro obligatorio, según su disposición adicional segunda, que cubran los daños causados a elementos estructurales del edificio, art. 19.1.c)

LAS AYUDAS A LA ADQUISICION DE VIVIENDA: UNA ESTAFA

Lo bueno que tiene trabajar en un despacho de abogados es que conoces de primera mano los problemas de las personas y de sus posibles soluciones conforme a Derecho. Pues bien, he podido comprobar que la hipoteca subvencionada por el Ministerio de Vivienda, aprobado por Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, es un completo engaño.

No sé si el lector conocerá algo de dicha ayuda pública, por eso explico someramente el procedimiento para su concesión y sus características:

1º Para concederte la ayuda es necesario aportar copia del contrato de compraventa. Una vez aportado el contrato, si cumples los requisitos, te conceden mediante resolución, una ayuda que consiste en un préstamo hipotecario cualificado de hasta el 80% del precio de la vivienda, durante un plazo de amortización de 25 años.

2º La subsidiación consiste en una cuota de 69 € por cada 10.000 € de préstamo, que tiene como límite temporal 10 años. Es decir si el piso ha costado 80.000 €, el préstamo cualificado es de 64.000 €, cuya cuota mensual es de 441,60 €, que, por 12 meses son 5.299,20 € y que por 10 años son un total de 52.292 €. En principio, la medida es totalmente positiva.

Una vez explicado los requisitos y características, hay que descubrir la trampa del Real Decreto. Pues bien, la cuestión estriba en que, para solicitar la ayuda, tienes que presentar copia del contrato de compraventa. Y, para comprarlo necesitas pagarlo al comprador, ¿y cómo consigue el que no tiene una buena cuenta corriente dinero para finalizar la operación? Pues con un préstamo hipotecario. Con lo que implica en gastos de gestión e impuestos. Así que, para beneficiarse de la ayuda se obliga al nuevo propietario a tener que gastar una cantidad importante de dinero en la gestión de la nueva escritura.

Pero lo peor no es esto, sino que el comprador haya tenido que solicitar una hipoteca por un importe mayor al del valor escriturado. ¿Cuánta gente necesita dinero para pagar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y satisfacer las obligaciones tributarias? ¿No está extendida la práctica de solicitar una hipoteca que te incluya recursos para estos gastos? Porque la hipoteca que sobrepase el límite del 80 % del precio fijado en la escritura tiene que dividirse, a su vez, en dos: la primera con el préstamo cualificado; y la segunda, con la cantidad restante. Prácticamente ninguna entidad colaborador del Ministerio de la Vivienda acepta convertir la hipoteca en dos, por la sencilla razón de que se puede cambiar de Banco los préstamos hipotecarios, con el consiguiente riesgo de que se quede con la segunda, que, en caso de impago, su derecho de crédito se pospone. Y que no le quepa duda a nadie de que no hay disposición legal que les obligue, aunque sean entidades colaboradoras con el Ministerio de Vivienda.

Para rizar el rizo, el que tenga una hipoteca de más de 25 años, que es el límite máximo de amortización según el Real Decreto 801/2005, si quiere beneficiarse de la pretendida ayuda gubernamental, puede acabar pagando más al mes que antes. La razón es muy simple, una hipoteca a 40 años, no pagas lo mismo al mes que a 25, aunque te ahorres parte de los intereses.

Todo esto lleva a pensar que ha sido un engaño masivo tramado y planificado desde el Gobierno. Con este Real Decreto, hay personas que tienen concedida una ayuda por la Administración autonómica, pero que no pueden hacerlo efectivo porque los malos de la película, los bancos, se niegan a aceptar tramitar la ayuda.