COMENTANDO EL AUTO DICTADO POR LA AUDIENCIA DE PAMPLONA

El Auto dictado por la sección 2ª Audiencia Provincial de Pamplona, de 17 de diciembre de 2010, supone pararle los pies a los abusos cometidos por uno de los poderes fácticos de España, que no es otro que el sector financiero, que, como dice la propia resolución, es culpable de la peor crisis económica mundial desde 1929 generada por las famosas hipotecas basura norteamericanas. Y en concreto en España, y esto lo añado yo, uno de nuestros grandes problemas provienen de los excesos de unas Cajas de Ahorros excesivamente politizadas, aunque tampoco conviene ser ventajista echándole todas las culpas a las entidades financieras, porque hay más factores que hay que tener en cuenta, a saber: la ineficiente gestión de los asuntos públicos por parte de los políticos, que no han tenido a bien instrumentar los adecuados sistemas de control, y la falta de medidas efectivas para remover obstáculos para la creación del empleo y autoempleo, por no decir que han contribuido a prolongar la larga tradición española de intervencionismo económico que entorpecen el camino a los emprendedores; y la falta de responsabilidad de los propios consumidores que han asumidos compromisos financieros excesivos a su capacidad económica.

Pero volviendo al referido auto que, como dije, me parece totalmente acertado, no ya porque pertenezca la entidad apelante al sector responsable de la crisis económica, sino que además se impide una práctica abusiva que es adjudicarse o vender en pública subasta el piso hipotecado por muchísimo menos del valor tasado (recuérdese que el valor de tasación fijado para la concesión de la hipoteca, como argumentan los magistrados, fue aceptado por la entidad ejecutante), por ello, en mi opinión, a parte de aplicar el art. 3.1 del Código Civil -por el que se han de interpretar las normas de acuerdo con la realidad del tiempo en el que han de ser aplicadas, respetando eso sí su espíritu y finalidad- y de la teoría de los actos propios –recuérdese que la entidad financiera aceptó la tasación-, deberían haber aplicado un principio general del derecho derivado de los cuasicontratos, que están regulados en los arts. 1887 y ss. del Código Civil, por el que se prohíbe el enriquecimiento injusto. En efecto, en las ejecuciones hipotecarias se produce un enriquecimiento injusto por parte de los bancos y cajas que, debido a que las subastas judiciales están controladas por los subasteros, se adjudican o venden el piso por un valor claramente inferior al valor de tasación, quedando aún pendiente de liquidar buena parte de la deuda, por lo que proceden al embargo de nóminas y de todos los bienes que tengan y que vayan a tener hasta la total liquidación de la deuda. Por eso nos encontramos en una situación claramente abusiva y perjudicial, recordando que quien se ve en una situación tan desagradable como la que he mencionado no se recupera en su vida porque la cantidad que adeuda es tan elevada que, aunque llegue a encontrar un trabajo, no va a poder recuperarse porque no va a poder pedir ningún préstamo con el que liquidar la deuda ya que va a estar marcado en el CIRBE, a parte de estar incluido en las listas de morosos como el RAI.

Toda esta situación debería hacer reflexionar a los políticos y proceder a la reforma del art. 105 de la Ley Hipotecaria, heredera del art. 1911 del Código Civil, para que el principal quede liquidado con la adjudicación de la vivienda hipotecada. Aunque, en mi opinión, habría que establecer una serie de medidas correctoras para los casos en que si se concede una hipoteca por un valor inferior al de tasación la adjudicación sólo sea con respecto a ese porcentaje, salvo que se incluyan intereses y costas, disponiendo asimismo unas reglas para que se actualice el valor de tasación, evitando que la nueva valoración dependa de tasaciones interesadas o de las subastas judiciales controladas por los subasteros. De esta manera, los bancos y cajas evitarán conceder hipotecas basándose en una tasación claramente inflada para facilitar la compra a aquellos que no pueden pagarse los gastos de escritura, notario e impuestos o para amueblar el piso. Así que si no se puede comprar, se alquila.

Con relación a todo esto, me gustaría destacar el art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario dispone:

Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.

El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 % del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 % del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.

Dentro de los préstamos y créditos a que se refiere este artículo podrán incluirse aquellos otros que estén garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea mediante garantías de naturaleza equivalente a las que se definen en esta Ley.

Reglamentariamente se determinarán:

1. Los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.

2. Los supuestos en que pueda exceder la relación del 60 % entre el préstamo o crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del 80 %, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al 60 %. En todo caso se aplicara el límite máximo del 80 % a los préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre viviendas sujetas a un régimen de protección pública.

3. Las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía hipotecaria sobre inmuebles en construcción.

4. Las condiciones en las que se podría superar la relación del 80 % entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada, sin exceder del 95 % de dicho valor, mediante garantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito.

La forma en que se apreciará la equivalencia de las garantías reales que graven inmuebles situados en otros Estados miembros de la Unión Europea y las condiciones de la emisión de títulos que se emitan tomándolos como garantía.

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