lunes, 29 de enero de 2018

CLAUSULAS HIPOTECARIAS: PUBLICIDAD ENGAÑOSA


En nuestra profesión, una de las cosas que no se deben hacer es prometer un resultado que no depende exclusivamente de la actividad del abogado, como así dispone el art. 7.2.c) del Código Deontológico de la Abogacía. De ahí que, tanto en el caso de muchos compañeros como en el mío propio, no prometemos obtener un resultado cuando depende de la decisión de terceras personas. Aunque el asunto esté de cara, sólo podemos dar, a lo sumo, porcentaje de éxito. Incluso es aconsejable rebajar las expectivas, para que el cliente, en el caso de venir mal dadas, no se lleve una decepción.

En el caso, de los gastos de hipoteca y cláusula suelo, que tan de moda está, hay famosos despachos de abogados que se anuncian en prensa escrita, en radio y televisión dando a entender que se van a conseguir recuperar lo abonado por los llamados gastos hipotecarios. Pues otros que, con su publicidad, inducen a error al público, son los del Grupo Espacio Finanservice. Una publicidad que se puede calificar de engañosa.

 Y es engañosa, en tanto en cuanto obvia lo siguiente:

1º No distingue entre consumidores y PYMES y profesionales. Las diferencias son sustanciales, en tanto en cuanto los primeros se benefician de la inversión de la carga de la prueba, ya que sólo les hace falta alegar que no han negociado los términos del préstamo hipotecario. Los segundos, al no estar amparados en el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, lo tienen mucho más complicado para que las cláusulas hipotecarias sean declaradas nulas.

2º Se obvia que los Juzgados especializados y las Audiencias Provinciales no tienen un criterio uniforme. Por ejemplo, en Asturias no se reconoce la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es, por cierto, el concepto de mayor importe. Por eso, y a la espera de que el Tribunal Supremo confirme o no su Sentencia 705/2015, en mi caso, he pasado de reclamar todos los gastos a los que seguro que, en Asturias, va a reconocer la Audiencia Provincial. Y ello, es debido a que, después de que, en las primeras Sentencias en las que se reclamaban únicamente los gastos de hipoteca, fueran estimadas parcialmente, decidí, y así se lo expliqué a mis clientes, reclamar todos los gastos menos el Impuesto, y así facilitar la condena en costas del banco. Con lo que, el cliente el gasto que se reclama sería para él en su integridad más el interés legal del dinero desde la fecha en la que el consumidor las abonó. Que, en casos de unos 900 €, podrían ascender en intereses a más de 300 €, si en la época en la que constituyeron la hipoteca es del año 2008.

3º Se obvia que el propio Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no niegan la validez de las cláusulas en cuestión, sino, en palabras del propio Alto Tribunal, por "la falta de transparencia en el caso de este tipo de condiciones generales provoca un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, objetivamente incompatible con las exigencias de la buena fe, consistente en la imposibilidad de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener el préstamo con "cláusula suelo" en el caso de bajada del índice de referencia, lo que priva al consumidor de la posibilidad de comparar correctamente entre las diferentes ofertas existentes en el mercado". Las relacionadas con determinados gastos de hipoteca, refiere que "El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º)".

Por lo que, es factible que, en algunos casos, entiendan los Tribunales, si la entidad financiera acredita que hubo negociación y fueron transparentes, no procede estimar la demanda presentada por el consumidor.



Twitter: @josecarrerob



jueves, 25 de enero de 2018

LA NULIDAD DE LAS COMISIONES DE POSICIONES DEUDORAS

Otro de los asuntos que el público general suele desconocer es, en el ámbito de los consumidores y usuarios, es el relativo a ciertas cláusulas que imponen las entidades financieras a sus clientes, como son las comisiones por descubierto. Esas que te cobran los bancos por estar unos días con un descubierto en la cuenta bancaria y que oscila el importe entre 30 y 39 €. Y sobre ellas trataremos en esta entrada.

Para empezar, hay que dejar claro que, a continuación, voy a exponer se refiere a los consumidores, que según el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en su artículo 3, son "las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión." Este concepto de consumidor y usuario se amplia a "las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial."

Este concepto hay que dejarlo claro en tanto en cuanto la normativa vigente sobreprotege a los consumidores en aras de procurar atenuar las prácticas abusivas que llevan a cabo las grandes empresas, que imponen sus condiciones a los clientes cuando les ofrecen bienes y servicios. De ahí que, por ejemplo, ciertas presunciones que son normales en el ámbito civil, como el de la carga de la prueba recae en quien sostiene unos hechos (art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En cambio, en el ámbito de los consumidores y usuarios, se produce una inversión de la carga de la prueba. Motivo por el que si un consumidor en un procedimiento judicial afirma que el contrato que ha firmado ha sido impuesto y no ha sido negociado, la empresa tiene que demostrar que sí lo ha sido. 

Dicho lo precedente, los Tribunales han venido declarando nulas las comisiones por descubiertos o reclamación de posiciones deudoras en base a que no han justificado que el importe que imponen se corresponda con un gasto que realmente el banco haya tenido por ese concepto. De hecho, ni siquiera realizan ninguna reclamación y automáticamente giran el cobro. A veces por unos míseros céntimos. Dicho criterio, lo hemos utilizado en nuestras demandas de gastos de hipoteca para solicitar la nulidad, entre otras cláusulas, las cláusulas que imponen las comisiones de reclamación de posiciones deudoras, y en los Juzgados nos han dado la razón. Por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo, en su Sentencia de 5 de Octubre de 2017 (PO 431/2017), que, con cita de otras resoluciones judiciales, "Es por ello que cuando la cláusula fija la imposición de un precio fijo por reclamación, con independencia del acto de gestión a que se refiere, sin vinculación frente a él ni económica ni jurídica, se está atentando al principio de equilibrio y por tanto, causando el desequilibrio al que se refiere el art. 82-1 TRLGCU que es un déficit jurídico y por tanto, referido a derechos y obligaciones y no al contenido económico del contrato.
 
La cláusula produce desequilibrio y es abusiva porque no hay reciprocidad dado que a la prestación de una parte no sigue, necesariamente, una contraprestación de la otra, resultando indiferente cual sea la cuantía o valor económico real de la prestación -gestión de cobro- y contraprestación -precio de la gestión-" Por ello, declaró "la nulidad de los cargos relativos a comisiones por reclamación de impagados."

Dicha declaración fue mantenida por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Asturias, en Sentencia de 5 de diciembre de 2017, por el que desestimaba el recurso de apelación formulado por la entidad bancaria, recordando que "En lo atinente a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, alega la parte apelante que la cláusula 4.4 que la establece, y que ha sido transcrita en líneas precedentes, es válida, aunque efectivamente dicha comisión debe responder a servicios realmente prestados" y, en el caso en cuestión, "Por tanto, sea o no que fue aplicada al saldo por el prestamista, dicha cláusula se declara nula."

El mismo recorrido tuvo la cláusula de comisiones deudoras en el PO 1148/2017, que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Oviedo (el especializado para las hipotecas), que declaró su nulidad en Sentencia de 17 de octubre de 2017.

Y, como colofón, en nuestras demandas siempre citamos, entre otras, la Sentencia de la sección sexta de la Audiencia Provincial de Alicante de 22 de septiembre de 2004, en el que manifiesta que: “No cabe considerar justificada la existencia de los servicios que el demandado dice prestados a la demandante, pues como queda dicho las gestiones realizadas para atender la financiación de clientes se remuneran mediante los intereses de demora; y librar determinados apuntes contables se perciben por las comisiones de mantenimiento (1.800 ptas. mensuales) y administración (30 ptas. por apunte).” 

Twitter: @josecarrerob