BREVE ANALISIS DE LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En esta entrada voy a analizar el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Aunque se regulan otros aspectos como la Ley de Propiedad Horizontal o la Ley de Haciendas Locales, me voy a limitar sólo a lo que toca la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que son los procesos arrendaticios.

Así pues, como ya viene siendo habitual, el actual Gobierno, siguiendo en la línea de sus predecesores, hace un abuso excesivo del Decreto Ley, aprobando con ello normas legales que, aunque pretendan justificarlo, no cumple con los requisitos del art. 86 de la Constitución, que exige que sólo puedan aprobarse en casos de "extraordinaria y urgente necesidad" y "que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general." Y, en mi opinión, no sólo no existe ni la extraordinaria y urgente necesidad y afecta, con esta medida afecta a un derecho recogido en el Título I como es el derecho a la propiedad privada.

Dicho esto, a la vista de las reformas operadas el citado Real Decreto Ley, que abusa excesivamente, por cierto, del copia y pega, aumenta el plazo de prórroga obligatoria para el arrendador de 3 años a 5 años si es persona física y 7 años si el arrendador es persona jurídica, tal y como consta en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás artículos en donde se referencia el plazo de prórroga forzosa como los arts. 9 16, 18, 19 o 20.

 Las demás modificaciones son:

1º El carácter imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 4), que se establece para los alquileres de viviendas, tiene una excepción para aquellas viviendas que superen los 300 metros cuadrados o "en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.". En estos casos, se rige la voluntad de las partes. Desconozco qué criterio han usado para establecer el límite de los 300 metros cuadrados de la vivienda. Se deduce que el Gobierno presupone que los que alquilan estas viviendas tienen un poder adquisitivo elevado, pero no es lo mismo alquilar una casa de 300 metros cuadrados en un pueblo de la zona rural de Asturias que en un chalet en la Moraleja.

2º En el artículo 5, donde se señalan las exclusiones a la aplicación de la Ley, en la letra e), se añade la expresión "o por cualquier otro modo de comercialización o promoción", quedando de la siguiente manera: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística." Sinceramente, no veo la necesidad de incluir este matiz en un  Decreto  Ley. Esto se podría haber incluido en la tramitación de un proyecto de ley.

3º Se añade, en el apartado tercero del artículo 9, una excepción de causa de fuerza mayor para no indemnizar al inquilino en el supuesto de que el arrendador hubiera ejercido su derecho de no prorrogar el contrato transcurrido el primer año de contrato en el caso de que necesitase la vivienda para sí o para un familiar (primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial) y en el plazo de tres meses no ocupase la vivienda. Lo más sorprendente de la redacción que ha dado el Gobierno es que incluye como arrendador, en este supuesto, a las personas jurídicas. Así se puede leer: "...según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica,..." Pero, y tomándolo con un poco de humor, no sabíamos que las personas jurídicas tuvieran vivienda, además de parientes en primer grado o cónyuge. En fin, una demostración más de la chapuza de la reforma. Eso sin contar que muchas de las reformas que han incluido son copia y pegas de la anterior redacción, con la salvedad de algún apartado que modifican algo.

4º En el artículo 10 se añade que, en el caso de que transcurrido el plazo de cinco o siete años de contrato, en el caso de que no se comunique con 30 días de antelación la intención de no renovarlo el contrato se prolongará necesariamente por otros 3 años, en lugar del año que establecía la redacción anterior.

5º En el artículo 18 se añade un tercer párrafo al primer apartado, que consiste en limitar los efectos de la actualización de la renta, en los supuestos de renta reducida, al no poder exceder del resultado de aplicar "la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato".

6º En el artículo 19 (elevación de rentas por mejora), además de incluir los plazos de 5 y 7 años de duración del contrato, se añade un apartado 4, por el que, previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán realizar obras de mejora e incrementarse la renta sin que implique la interrupción de del período de prórroga del artículo 9 o de la tácita del art. 10.

7º En el artículo 25, derecho de adquisición preferente, en el apartado 7, que dispone que no habrá lugar a tanteo y retracto en los casos  de la venta de la vivienda se realice conjuntamente con todo el inmueble, se añade lo siguiente: "En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos."

8º En el artículo 36, la fianza, que además de incluir los plazos de 5 y siete años, y mencionar a las personas jurídicas como arrendadoras, se añade un segundo párrafo al apartado 5, limitando la garantía adicional a dos mensualidades de renta.

Estas modificaciones son de aplicación a los nuevos contratos. Los anteriores se regirán por el régimen jurídico vigente en el momento de su aprobación sin perjuicio de que las partes puedan pactar adaptarse a la nueva normativa.

Por último, he de mencionar las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil con respecto al desahucio por falta de pago. La primera de ellas, el artículo 441, añade un apartado 1 ter, en el que se obliga al arrendador, cuando remita requerimiento de pago, a informar al arrendatario de "la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad", pudiendo "el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica". Alzándose la suspensión cuando haya transcurrido dicho plazo. Además en el art. 549.4, se exige que para ejecutar el desahucio por falta de pago o por resolución del contrato que se hubiera procedido conforme al apartado 1 ter del 441, anteriormente citado.

Twitter: @josecarrerob

Facebook profesional: Carrero-Blanco abogado.
Pag. web Tus Derechos Abogados